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Mietrechtsreformgesetz

(Langtitel: Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts)

Vom 19.6.2001, verkündet in BGBl I Jahrgang 2001 Nr. 28 vom 25.6.2001.

Hier ist das Mietrechtsreformgesetz im WWW zu finden:

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Anlass und Inhalt des Gesetzes lt. Entwurfsbegründung (BT-Drs Nr. 14/4553)

A. Ziel

Das geltende Mietrecht hat deutliche Defizite. Es trägt den Anforderungen einer modernen Gesellschaft nicht ausreichend Rechnung. Es ist sprachlich und zum Teil auch inhaltlich veraltet und durch zahlreiche Gesetzesänderungen unübersichtlich und unverständlich geworden.

Gefordert wird eine Reform des Mietrechts seit langem. Schon 1974 hat der Deutsche Bundestag die Bundesregierung aufgefordert, das Mietrecht verständlich und übersichtlich zusammenzufassen. Der Gesetzentwurf erfüllt diese Aufgabe und orientiert sich dabei an den Vorschlägen einer 1996 zur Reform des Mietrechts eingesetzten Bund-Länder-Arbeitsgruppe.

Der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes strebt einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den Mietern und Vermietern an und berücksichtigt zugleich die sozial-, wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitische Bedeutung des privaten Mietrechts. Insbesondere das Wohnraummietrecht soll übersichtlicher und verständlicher werden und damit zu mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden führen. Auch die Zahl der Mietprozesse soll so verringert werden. Umweltbewusstes Verhalten soll durch Energiesparanreize gefördert werden. Zugleich sollen Investitionen in den Mietwohnungsbau attraktiv bleiben und mit anderen Anlageformen konkurrieren können.

B. Lösung

Die Reform sieht eine Vereinfachung, Neugliederung und inhaltliche Modernisierung des Mietrechts vor. Gleichzeitig erhalten die Parteien wieder mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung und werden Belange des Umweltschutzes besonders berücksichtigt.

Das heute in verschiedenen Gesetzen kodifizierte Wohnraummietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammengefasst und nach dem typischen Ablauf eines Mietverhältnisses neu geordnet. Die Regelungen selbst sind in einer Verständlichen und modernen Sprache formuliert. Mieter und Vermieter werden damit in die Lage versetzt, ihre wesentlichen Rechte und Pflichten auch ohne fachlichen Beistand unmittelbar aus dem Gesetz entnehmen zu können. Zugleich wird das Mietrecht auch für Investoren transparenter und damit als Kostenfaktor kalkulierbarer.

Das Mietrechtsreformgesetz stärkt das bewährte Vergleichsmietenverfahren, indem es zusätzlich zu dem bislang bestehenden Mietspiegel den so genannten qualifizierten Mietspiegel einführt. Dieser Mietspiegel muss wissenschaftlichen Ansprüchen genügen und von der Gemeinde und Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt sein. Er vereinfacht das Mieterhöhungsverfahren im Interesse von Mietern und Vermietern. Dei Kappungsgrenze wird von 30 auf 20 % gesenkt. Es hat sich gezeigt, dass eine 30 %ige Kappungsgrenze gerade bei preisgünstigen Wohnungen in Ballungsgebieten und hier insbesondere bei ehemaligen Sozialwohnungen zu nicht hinnehmbaren Härten für die betroffenen, zumeist einkommensschwachen Mieter führen kann.

Im Bereich der Betriebskosten sieht das Mietrechtsreformgesetz mehr Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit vor, indem nach Verbrauch oder Verursachung erfasste Betriebskosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Damit wird zugleich ein Energiesparanreiz gegeben. Der Streitvermeidung dient die Regelung, wonach der Vermieter die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen muss.

Das Mietrechtsreformgesetz fördert volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen, die gerade in den neuen Bundesländern weiterhin dringend erforderlich sind. Die Modernisierungsumlage von 11 % wird deshalb beibehalten. Aus Gründen des Umweltschutzes sind außerdem alle Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art führen. Darüber hinaus werden die zum Teil überzogenen Anforderungen an die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme gelockert. Die Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete wird dagegen als übermäßig kompliziert und mit dem Vergleichsmietensystem unvereinbar aufgehoben.

Der in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz enthaltene Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird zwar wegen seiner Appell- und Präventivwirkung beibehalten, die 1993 eingeführte Verschärfung der Vorschrift für Altbauten jedoch aufgehoben. Mehr Vertragsfreiheit sieht das Mietrechtsreformgesetz bei der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen vor, indem die zeitlichen Beschränkungen entfallen. Bei der Indexmiete ist die Vereinbarung des allseits bekannten Lebenshaltungskostenindex möglich. An die Stelle des bisherigen Nebeneinanders von einfachem und qualifiziertem Zeitmietvertrag tritt ein an bestimmte Befristungsgründe gebundener echter Zeitmietvertrag, der beiden Parteien größtmögliche Rechtssicherheit bietet.

Die ursprünglich zum Schutz des Mieters eingeführten Kündigungsfristen haben sich in der Praxis häufig in ihr Gegenteil verkehrt. Nach heute geltendem Mietrecht hat nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter bei langdauernden Mietverhältnissen Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr einzuhalten. Dies hat sich gerade bei einem kurzfristigen Wechsel in ein Alters- oder Pflegeheim, aber auch bei einem Arbeitsplatzwechsel für viele Mieter als kaum überwindbares Hindernis erwiesen. Die Kündigungsfristen für den Mieter werden deshalb verkürzt. Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer bleibt es bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Danach beträgt die Frist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses sechs Monate. Damit wird für den Mieter ein kurzfristig erforderlich werdender Umzug deutlich erleichtert. Diese Regelung berücksichtigt im Interesse der Ausgewogenheit auch die Interessen des Vermieters, dem genügend Zeit für die Suche eines Nachmieters bleibt. Die Kündigungsfristen für den Vermieter betragen aus Gründen des Mieterschutzes unverändert je nach Dauer des Mietverhältnisses drei Monate bis ein Jahr. Die sich daraus ergebende leichte Asymmetrie rechtfertigt sich aus dem überwiegenden Interesse des Mieters, der gerade bei Mietverhältnissen von langer Dauer in seiner Umgebung regelmäßig sozial verwurzelt ist und deshalb ausreichend Zeit für die Suche einer neuen Wohnung benötigt.

Den geänderten Lebensgewohnheiten trägt das Mietrechtsreformgesetz dadurch Rechnung, dass das Eintrittsrecht nach dem Tod des Mieters neben Ehegatten und Familienangehörigen künftig auch Personen zusteht, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben. Damit wird zum einen die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu eheähnlichen heterosexuellen Lebensgemeinschaften gesetzlich geregelt und zum anderen die Diskriminierung homosexueller Lebensgemeinschaften beseitigt. Außerdem wird die Kündigung gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben des verstorbenen Mieters erleichtert.

Schließlich wird der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen reformiert. Die bisher überaus komplizierten Regelungen werden deutlich vereinfacht. Zugleich werden die rechtlichen Instrumente so umgestaltet, dass die Bundesländer bei der möglichen Verlängerung der bundeseinheitlichen dreijährigen Kündigungssperrfrist flexibler auf die konkrete Wohnungsmarktsituation reagieren können. Der Vermieter erhält außerdem die Möglichkeit, die verlängerte Kündigungssperrfrist durch Nachweis einer vergleichbaren Ersatzwohnung und Ersatz der Umzugskosten abzukürzen.

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Bundestagsdrucksachen zur Beratung des Gesetzes

Links führen zur DIP-Datenbank des Deutschen Bundestages.

NummerDatumInhalt
14/4553 9.11.2000 Gesetzentwurf der Bundesregierung
14/5663 27.3.2001 Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses
14/5669 28.3.2001 Änderungsantrag der Fraktion der F.D.P.
14/5670 28.3.2001 Änderungsantrag der Abgeordneten Dr. Evelyn Kenzler, Christine Ostrowski, Maritta Böttcher, Dr. Ruth Fuchs, Ulla Jelpke, Sabine Jünger, Heidemarie Lüth, Rosel Neuhäuser, Petra Pau, Roland Claus und der Fraktion der PDS

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Bundesrecht nach Rechtsgebieten - Verkündete Gesetze